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Diagnostic

La décision de préemption est-elle légale ?

Que l’on soit une personne préemptée ou une collectivité publique, ci-après quelques éléments pour faire soi-même un premier diagnostic.

Une décision de préemption sur deux est annulée par le juge. Cela s’explique notamment par le court délai (deux mois) laissé au titulaire du droit de préemption (commune, EPCI, société d’aménagement …) pour décider de préempter. Dans la plupart des cas, la décision de préemption est prise dans la précipitation.

Pour apprécier l’opportunité d’une action contentieuse, voici quelques points clés à vérifier :

Le délai laissé à la personne publique pour préempter est-il respecté ?

A compter de la réception de la DIA (déclaration d’intention d’aliéner transmise par le notaire) le titulaire du droit de préemption a deux mois pour notifier sa décision de préempter au vendeur ou à son mandataire (notaire). C’est la date de réception par le vendeur (ou son mandataire) et non la date d’envoi par le titulaire du droit de préemption qui compte. Par exemple, si une DIA a été reçue par le maire le 3 avril, le vendeur (ou son notaire) doit avoir reçu la décision de préemption au plus tard le 3 juin.

Le service de France domaine a-t-il été consulté ?

Cette consultation est obligatoire et doit être préalable à la décision de préemption. France Domaine donne son avis sur la valeur du bien soumis au droit de préemption. Pour savoir si le service de France Domaine (service de l’administration fiscale) a été consulté, il faut dans un premier temps vérifier si cet avis est mentionné dans la décision de préemption. Puis dans un second temps s’il existe, il convient de le demander dans les services de la collectivité qui a pris la décision. L’avis des domaines est un document administratif communicable et sa communication ne peut être refusée.

Si cet avis existe, il faut également s’assurer que l’avis rendu ne soit pas périmé. Généralement, si l’avis a plus d’un an, un nouvel avis actualisé sera nécessaire.

La décision de préemption est-elle justifiée par un réel projet d'aménagement ?

Le droit de préemption ne peut être utilisé qu’en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme c’est-à-dire « mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels ». Par exemple, la réalisation d’un atelier municipal n’est pas un projet d’aménagement et ne peut justifier l’exercice d’un droit de préemption.

Par ailleurs, ce projet doit être réel. Cela signifie que ce projet doit exister avant l’exercice du droit de préemption, il faut que le titulaire du droit de préemption ait entrepris au préalable des démarches (études, information lors des commissions municipales, publicité sur le projet …) pour la réalisation du projet. Toutefois, il n’est pas exigé que le projet soit réalisé sur le plan technique.